说透了！写字楼销售大全之4类客户分析（上）

  写字楼营销不同于住宅，一定要采取主动出击的方法，否则在营销中可能就要多花费几倍的费用和时间。

  市场上写字楼都会存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的主要的因素。部分高端商务客户市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求。

  2、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构；

  4、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。

  针对投资客户对购买的写字楼产品不同的解决方法和受益方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。

  该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。

  这类投资客户购买的最大的目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。

  与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点：

  与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。

  相对于住宅产品而言，写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个良好的增值前景，因此，在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些国内外有名的公司加入。

  同时，因为房产的增值主要来自于土地的增值，而城市的主中心区及商贸繁荣区土地的稀缺性更强，增值的空间更大。这些区域的人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发，区位资源优势得天独厚。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和有没有投资价值的首选要素。

  随着社会经济的发展和各企业经济实力的慢慢地加强，客户对写字楼的要求慢慢的升高，写字楼慢慢的变成了企业身份的表征。

  值得一提的是，如果投资那些独立式写字间或商务公寓时，应将该目标租户的业态和经营形式作为重点考虑，因为许多中小型或成长型企业一般规模不大，所需的写字间面积也不多，但是舒适、方便、够档次依然是其首选。

  不论是投资型业主还是自用型业主，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容：如建筑立面、建筑品质、办公区的文化环境的营造等，如交通的便利程度，能否四通八达，空调系统、供暖系统、供水情况、车位设计是不是合理、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

  所以，写字楼投资者的新“金矿”就是瞄准种种利好的因素投入资金，长期获利。

  无论是自用型客户还是投资型客户，投资回报率都是一个很重要的参考因子。一般来说，写字楼的投资回报率在10%左右，如果该区域写字楼的投资回报率能接近甚至高于这个数值，那无疑会吸引众多投资者的目光。

  置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，是否只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小博大”，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。